Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có khá nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua nhà ở 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần chú ý khi vay vốn ngân hàng mua nhà đấtTrong tay 200 triệu,
vợ chồng trẻ liều mua căn hộ và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi sử
dụng vốn vay là một loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ kinh
nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. còn nếu không biết sử dụng đòn bẩy tài
chính đúng cách, sẽ giống hệt như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi
sắp hết xăng vậy, vô cùng hoang mang.
Đã rất nhiều người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất khả năng cân bằng tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro về bệnh dịch lây lan, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng khắt khe hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS thích
hợp
Trước khi ra quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có
của mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản tương xứng và vừa sức với
mình. Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong đó có khoản vay không phải trả lãi
(vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tư
Con số rõ rệt mạch lạc, liệt kê khả năng vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (phần trăm này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là khả năng trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua căn hộ to nên mình cũng vay thật nhiều để mua căn hộ to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét khả năng sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng tiền của BĐS nghĩa là dòng tiền thu được từ cho thuê chính
BĐS đó. Có thể là cho thuê nhà, cho thuê văn phòng, dịch vụ thuê mướn căn hộ,
dịch vụ thuê mướn shop house, cho thuê nhà xưởng, thuê mướn kho bãi,... Thông
thường, khoản tiền này được giao dịch thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6
tháng tuỳ theo thoả thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi
này có thể cho thuê được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng
(nhớ trừ phí môi giới cho thuê nếu có) bằng cách đi khảo sát điều tra thị phần
xung quanh, gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,...
Nhất định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền thuê mướn BĐS
đủ năng lực chuyên môn trả lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để bảo đảm trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có chức năng sinh lời, và dòng vốn đó tốt nhất là nên đủ năng lực trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời điểm dự kiến, mặc dù vậy cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến mỗi tháng, không chậm ngày nào. Lúc này toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Còn nếu như không có tiền từ cho thuê, sẽ phải
lấy tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang
trải, đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS.
Khi bán như vậy, rất dễ bị ép giá bèo do tâm lý chạy hàng.
Cho nên vì
thế, trước khi đưa ra quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có
khả năng cho thuê hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi các tháng
không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, chú ý thời điểm tính lãi và
khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến đưa
ra quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm hứng”. Nhiều người xuống tiền đặt
cọc mua dự án bởi những chính sách thu hút về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì
việc cho vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo xúc
cảm, đặt cọc xuống tiền
Vấn đề là, hãy xem xét chế độ này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm ban đầu phải trả lãi là lúc nào. Lúc ấy, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có tác dụng trang trải không? Hoặc nhà này có tác dụng cho thuê hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết cơ chế ưu đãi 0% do phải nhìn
thấy với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi,
hoặc do tiền từ dịch vụ cho thuê thấp trong khi tỷ lệ vốn vay lại không hề thấp
nên không đủ chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, rất tốt không
nên sử dụng vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư bài bản và chuyên
nghiệp, sẽ có quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những
BĐS đầu tư trung - dài hạn thì rủi ro khủng hoảng cơ chế khá cao. Nếu BĐS không
khai thác cho mướn được thì theo ý kiến cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn
vay, hoặc nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để mua trả góp lãi
gốc.
Bởi việc đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, còn nếu như
không sinh dòng tài chính để trang trải được lãi vay thì tốt nhất nên sử dụng
vốn tự có. Có ít mua miếng nhỏ, có nhiều mua miếng to, tuỳ theo sức của mình
(nguyên tắc tiên phong hàng đầu).
6. Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư,
thì năng lực chuyên môn thanh khoản của bất động sản là vàng
Bởi,
bạn có thể bán trả nợ ngay khi cần thiết. Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu
tiên hàng đầu cần xem xét đó là tính thanh khoản của BĐS này có cao hay
không?
Đó là năng lực chuyển đổi từ BĐS sang tiền mặt trong thời gian
ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng ta thay đổi kế hoạch, cơ cấu lại các
khoản đầu tư, dịch chuyển từ vùng này qua vùng khác, hay gia đình có việc,...
hoặc BĐS không có dòng tiền trang trải được vốn vay, bạn có thể ngay lập tức bán
tài sản, trả nợ và giải phóng khoản đầu tư này.
Thông thường, BĐS có khả
năng thanh khoản tốt thì cũng có khả năng giữ giá tốt hơn (đánh giá tính thanh
khoản của BĐS cần nhìn thấu thị được là do tạo sóng sốt ảo hay do giá trị thực,
phạm vi bài viết này chưa phân tích sâu, nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ ở một bài
khác).
7. Nắm rõ và tận dụng sức mạnh của lãi suất kép
Lãi
suất kép được coi là con át chủ bài của dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của
nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là một công cụ tuyệt vời nhưng cần tỉnh táo và
linh hoạt, nếu làm được 6 nguyên tắc ở trên cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ
phát huy tác dụng.
Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng
thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời, sau đó thu lãi về và nhập lãi này vào
gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và
đầu tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều
hơn lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Kinh nghiệm để không dính nợ trước ngày ăn lãi
Nhận xét
Đăng nhận xét